Contrato Promessa de Compra e Venda na Madeira: 5 Erros Fatais que Deve Evitar

(Em atualização: as informações disponibilizadas neste artigo estão a ser objeto de revisão jurídica)

Vai comprar casa no Funchal? Neste artigo vamos falar-lhe sobre 5 erros que deve evitar na assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Proteja o seu sinal e evite imprevistos que podem resultar em avultados prejuízos patrimoniais.

O Passo Mais Importante da Sua Compra

Está prestes a comprar casa na Madeira? Parabéns! Seja um apartamento em São Martinho, uma moradia com vista mar no Garajau, ou uma casa para recuperar nas zonas altas do Funchal, o entusiasmo é natural. Mas antes da escritura, existe um "guardião" que define a segurança de todo o negócio: o Contrato Promessa de Compra e Venda.

Muitos clientes chegam ao meu escritório no Funchal já depois de terem assinado este documento "provisório", pensando que é apenas uma formalidade para reservar o imóvel. Este é o erro número um.

Na realidade imobiliária da Madeira — com a pressão da procura internacional e as especificidades do nosso urbanismo — um contrato mal redigido pode significar a perda de milhares de euros. Como advogado, partilho consigo os 5 erros fatais que vejo repetirem-se e como os evitar.

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Ignorar o "Efeito Simplex": Comprar Sem Licença de Utilização

Desde a entrada em vigor do "Simplex Urbanístico", deixou de ser obrigatório apresentar a Licença de Utilização no momento da escritura. Isto pode parecer uma facilidade, mas para quem compra na Madeira, é um campo minado.

Muitas casas antigas no Funchal (especialmente nas zonas históricas ou rurais) podem ter sofrido alterações ao longo dos anos — um andar extra, uma garagem ou um anexo — que nunca foram legalizados na Câmara Municipal do Funchal (CMF).

Qual o erro mais comum nestas situações?

Assinar o contrato aceitando que o imóvel "está como está", sem verificar se a realidade física corresponde à realidade legal.

Como se proteger destas situações?

 Exija que o Contrato Promessa de Compra e Venda inclua uma cláusula onde o vendedor garante a conformidade urbanística do imóvel. Se existirem obras ilegais, o ónus da legalização (e as coimas da CMF) passarão para si após a escritura.

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Prazos de Escritura Inconciliáveis com a Aprovação de Financiamentos Bancários

O mercado imobiliário na Madeira está muito acelerado. Por consequência, observam-se casos em que os vendedores, pressionados por investidores estrangeiros (que pagam a pronto), exigem prazos curtos, de 30 ou 45 dias, para formalizar a escritura.

Qual o erro mais comum nestas situações?

Aceitar um prazo curto quando vai recorrer a crédito para habitação. Os bancos em Portugal podem demorar a aprovar o financiamento e, mais importante, a avaliação do imóvel pode demorar.

Na Madeira, dada a orografia, por vezes surgem discrepâncias nas áreas que obrigam a retificações na Conservatória antes do banco libertar o dinheiro.

Como se proteger destas situações?

Nunca aceite menos de 60 a 90 dias se depender de crédito. E, idealmente, preveja uma extensão automática do prazo caso o atraso seja responsabilidade da burocracia bancária ou de documentos camarários.

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Não Proteger o Sinal em Caso de Subavaliação do Imóvel pelo Banco

Com a subida acentuada dos preços no Funchal, acontece frequentemente o valor de venda ser superior à avaliação feita pelo banco.

Qual o erro mais comum nestas situações?

Assinar um contrato onde uma cláusula determina algo similar a que "o negócio fica sem efeito se o crédito não for aprovado".

Veja que o banco pode aprovar o seu crédito (analisando os seus rendimentos), mas avaliar a casa por um valor baixo, concedendo-lhe menos dinheiro do que precisa. Tecnicamente, o crédito foi "aprovado", mas o montante não será suficiente para efetivar a compra. Resultado? Entra em incumprimento e perde o sinal.

Como se proteger destas situações?

Introduzir uma cláusula específica no CPCV, que determine que "O contrato fica sem efeito se o financiamento não for concedido no montante mínimo de X euros".

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Não Aproveitar os Benefícios Fiscais Específicos da Madeira (IMT Jovem)

Aqui estamos no âmbito de um erro por omissão. Ao preparar o orçamento para a compra, muitos jovens madeirenses (ou residentes) fazem contas com as tabelas nacionais ou antigas, desconsiderando  os novos limites de isenção de IMT para jovens residentes na Região Autónoma da Madeira.

Na Madeira, os tetos para isenção de IMT e Imposto de Selo na compra de habitação própria e permanente para jovens (até 35 anos) são superiores aos do continente, podendo atingir isenções totais em imóveis até valores a rondar os 405 mil euros (valores sujeitos a atualização anual).

O que fazer nessas situações?

Confirme se o Contrato Promessa reflete o valor correto da transação para garantir que se enquadra no âmbito destes benefícios para jovens até aos 35 anos, evitando o pagamento de impostos não devidos aquando a realização da escritura de aquisição do imóvel.

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O Problema das «Áreas Não Averbadas»

É relativamente comum na nossa Ilha adquirir imóveis com anexos ou sótãos, que são úteis e aproveitados, transmitindo o vendedor essa circunstância como uma mais-valia ao comprador-adquirente.

Qual o erro mais comum nestas situações?

 O Contrato Promessa descrever o imóvel, mas não mencionar que esses anexos ou sótãos, por não constarem na Caderneta Predial.

Se o banco for avaliar o imóvel e detetar que um anexo ou um sótão não está registado, poderá não considerar essas áreas para determinar o valor do empréstimo, ou ainda pior: exigir a sua demolição/legalização antes de emprestar o dinheiro.

O que deve fazer para se proteger nestes casos?

Antes de entregar o sinal, solicite a planta do imóvel e compare com o que os seus olhos veem. Se houver diferenças, o contrato deve prever quem paga a regularização. E claro: deverá ser o vendedor.

Esperamos que este artigo lhe tenha sido útil. É importante ter presente e muito claro que um CPCV bem blindado pode evitar prejuízos patrimoniais avultados, que podem afetar profundamente a sua vida patrimonial, mas também emocional, nomeadamente quando, além dos prejuízos financeiros, pode acabar por ficar sem o imóvel que tanto desejou, planeou e empregou o esforço do seu trabalho para adquirir.

É importante consultar sempre um advogado nestes casos, que lhe dará um aconselhamento especializado, protegendo os seus direitos e assegurando que a compra do seu imóvel decorrerá sem surpresas.

No nosso escritório, disponibilizamos serviços completos no âmbito da aquisição e/ou venda de imóveis. Fale connosco, estamos ao dispor.

Nuno André Alves

Advogado | Lawyer