Contrato Promessa de Compra e Venda na Madeira: 5 Erros Fatais que Deve Evitar
- Nuno André Alves
- 11 de dez. de 2025
- 4 min de leitura
Atualizado: 9 de jan.
Vai comprar casa no Funchal? Nalguma outra cidade da Madeira? Ótimo. Está de parabéns! Seja um investimento pessoal ou empresarial, um apartamento, uma moradia ou até um imóvel para recuperação, irá investir uma quantia monetária que exigirá algumas cautelas.
Neste artigo, vamos falar-lhe sobre os 5 erros mais comuns na assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), deixando alguns conselhos para reforçar a sua proteção jurídica.
Não é raro que cheguem clientes ao nosso escritório convencidos de que o CPCV não passa de uma mera formalidade para reservar um imóvel. Mas não é assim.
Na verdade, negligenciar determinados aspetos no CPCV, pode transformar o seu investimento num autêntico pesadelo, conduzindo muitas vezes a demoradas e dispendiosas contendas judiciais.
Evite que o seja esse o seu caso, lendo atentamente os conselhos que vamos partilhar consigo.
Ignorar o "Efeito Simplex": Comprar Sem Licença de Utilização
Desde a entrada em vigor do "Simplex Urbanístico" - introduzido pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 08 de janeiro -, deixou de ser obrigatório apresentar a Licença de Utilização no momento da escritura. Algo que pode parecer uma facilidade, mas é um campo minado para quem compra um imóvel na Madeira.
Muitas casas antigas no Funchal (especialmente nas zonas históricas ou rurais) podem ter sofrido alterações ao longo dos anos — um andar extra, uma garagem ou um anexo — que nunca foram legalizadas na Câmara Municipal do Funchal (CMF).
Qual o erro mais comum nestas situações?
Assinar o contrato aceitando que o imóvel "está como está", sem verificar se a realidade física corresponde à realidade legal.
O que pode originar a identificação de ilegalidades em fiscalizações sucessivas, desencadeadas pelas entidades competentes, podendo resultar em multas pesadas ou mesmo ordens de demolição.
Como se proteger destas situações?
Exija que o Contrato Promessa de Compra e Venda inclua uma cláusula onde o vendedor garante a conformidade urbanística do imóvel.
Prazos de Escritura Inconciliáveis com a Aprovação de Financiamentos Bancários
O mercado imobiliário na Madeira está muito acelerado. Por consequência, observam-se casos em que os vendedores são pressionados pelos investidores em imóveis na Madeira, particularmente investidores estrangeiros, exigindo prazos curtos (por vezes 30 ou 45 dias) para formalizar a escritura.
Qual o erro mais comum nestas situações?
Aceitar um prazo demasiado curto quando vai recorrer a crédito para habitação. Os bancos em Portugal podem demorar a aprovar o financiamento, tal como a própria avaliação do imóvel pode demorar mais do que esperado.
Na Madeira, dada a suas particularidades orográficas, por vezes surgem discrepâncias nas áreas que obrigam a retificações na conservatória antes do banco libertar o dinheiro.
Como se proteger destas situações?
Nunca aceite um prazo inferior a 60/90 dias se depender de crédito. E, idealmente, preveja uma extensão automática do prazo caso o atraso se deva a burocracias, sejam elas de natureza bancária ou financeira, como também de documentação camarária.
Não Proteger o Sinal em Caso de Subavaliação do Imóvel pelo Banco
Com a subida acentuada dos preços no Funchal, acontece frequentemente o valor de venda ser superior à avaliação feita pelo banco.
Qual o erro mais comum nestas situações?
Assinar um contrato onde uma cláusula determina algo similar a que "o negócio fica sem efeito se o crédito não for aprovado".
Veja que o banco pode aprovar o seu crédito, mas avaliar a casa por um valor baixo, concedendo-lhe menos dinheiro do que precisa. Tecnicamente, o crédito foi "aprovado", mas o montante não será suficiente para efetivar a compra. Resultado? Entra em incumprimento e perde o sinal.
Como se proteger destas situações?
Introduzir uma cláusula específica no CPCV, que determine que "O contrato fica sem efeito se o financiamento não for concedido no montante mínimo de X euros".
Não Aproveitar os Benefícios Fiscais Específicos da Madeira (IMT Jovem)
Aqui estamos no âmbito de um erro por omissão. Ao preparar o orçamento para a compra, muitos jovens madeirenses (ou residentes) fazem contas com as tabelas nacionais ou antigas, desconsiderando os novos limites de isenção de IMT para jovens residentes na Região Autónoma da Madeira.
Na Madeira, os tetos para isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT) e Imposto de Selo (IS) na compra de habitação própria e permanente para jovens (até 35 anos) são superiores aos do continente, podendo atingir isenções totais em imóveis até valores a rondar os 405 mil euros (valores sujeitos a atualização anual).
O que fazer nessas situações?
Confirme se o Contrato Promessa reflete o valor correto da transação para garantir que se enquadra no âmbito destes benefícios para jovens até aos 35 anos, evitando o pagamento de impostos não devidos aquando a realização da escritura de aquisição do imóvel.
O Problema das «Áreas Não Averbadas»
É relativamente comum na nossa ilha adquirir imóveis com anexos ou sótãos, que são úteis e aproveitados, transmitindo o vendedor essa circunstância como uma mais-valia ao comprador-adquirente.
Qual o erro mais comum nestas situações?
O Contrato Promessa descrever o imóvel, mas não mencionar que esses anexos ou sótãos, por não constarem na Caderneta Predial.
Se o banco for avaliar o imóvel e detetar que um anexo ou um sótão não está registado, poderá não considerar essas áreas para determinar o valor do empréstimo, ou ainda pior: exigir a sua demolição/legalização antes de emprestar o dinheiro.
O que deve fazer para se proteger nestes casos?
Antes de entregar o sinal, solicite a planta do imóvel e compare com o que os seus olhos veem. Se houver diferenças, o contrato deve prever quem paga a regularização. E claro: deverá ser o vendedor.
Em suma, se vai adquirir um imóvel na Madeira, é fundamental ter um CPCV bem blindado. Dessa maneira, protege o seu investimento, evita prejuízos patrimoniais, mas também emocionais, pois a aquisição de um imóvel é muitas vezes o cumprimento de um sonho, que foi planeado e que exigiu o esforço do seu trabalho.
Não permita que esse sonho se transforme num pesadelo. Acautele os seus Direitos, proteja os seus Investimentos.
Nuno André Alves, Advogado
Rua de São Pedro, n.º 17 | 9000-219 Funchal
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